質問：私は、不動産会社のＡ社から、新築の賃貸用のマンションを代金３億円で購入しました。しかし、購入したマンションの壁や床等にひび割れが生じており、鉄筋の露出やバルコニーの手すりのぐらつき等多数の瑕疵がみつかりました。そこで、私は、売主であるＡ社に瑕疵の修補請求をしてきましたが、Ａ社は業績が悪化しているためか、なかなか修補に応じてくれません。そこで、マンションを設計した設計会社のＳ社と施工会社のＴ社を相手に損害賠償請求をしたいと考えていますが、私の請求は認められるでしょうか。

質問：私は、先般、Ａ不動産会社から中古住宅（築６年）を代金２０００万円で購入しました。建物については設計図書や仕様書などは現存せず、簡単な間取り図を受け取っただけでした。ところが、入居当初から、建具に不具合や、建具枠まわりの傾き、排水の欠陥などの欠陥に気づいたため、建築専門家に調査してもらいました。そうしたところ、本件建物には布基礎の施工はあるものの、木造２階建て建物に通常施工される底盤がなく、底盤下になされるべき割り栗地業もなく、その結果、本件建物は、建築基準法令が定める建物構造についての技術基準に反する欠陥があり相当な構造耐力を有していないことが判明しました。私は、このままではとても不安なので、早急に補修をしようと考えていますが、補修費用について、売主のＡ社や、本件建物を建設したＳ建設会社に対し損害賠償請求が認められますか。なお、専門家の鑑定によれば居住しながらの補修が可能とのことです。

質問：当社は、Ａさんから、その所有の家屋の冷暖房工事を、代金５００万円、工事完成時全額払いの約定で請け負いました。当社は、工事を順調に進め、冷暖房工事の内、ボイラーとチラーの据付工事を残すだけになったので、その残余工事に必要な器材を用意してこれを完成させようとしたところ、Ａさんから、ボイラー等の据付前に防水工事を行う必要があるということで、その防水工事完了後に据付工事をするよう要請を受けました。しかし、当社からの再三の要求にも関わらす、Ａさんは防水工事を行わず、ボイラー等の据付工事を拒んできたため、これを据え付けることができず、本件冷暖房工事を完成することができませんでした。当社はＡさんに対し、請負代金全額の請求ができますか。

質問：私は、４階建ての鉄筋コンクリートのビルを所有し、診療所を経営していますが、今般、隣地のＡさんが、建設業者のＢ社に事務所用のビルの建築を発注し、Ｂ社は、Ａさんのビル建築のために、私の土地との境界線に極めて接近した地点にシートパイルを打設し、掘削工事を開始しました。その後まもなく、掘削工事による地盤沈下と強い振動により、私の建物の床や外壁に亀裂が生じたことから、私は、入院患者の転室などの処置をとりました。私は、今回のことは、Ａさんが永くこの地に居住しており、このあたりが軟弱地盤であることを知っていたのに、自分の土地いっぱいにビルを建築する計画を立てて、そのために土地境界線にきわめて近接した地点にシートパイルを打設する設計を容認したＡさんに責任があると思いますので、Ａさんに建物補修費や、診療所経営の逸失利益などの損害賠償を請求しようと思いますが、認められますか。

質問：私は、鉄骨造３階建ての店舗兼住宅を建築する計画を立てて、Ａ社との間で代金５０００万円で建築請負契約を締結しました。その後建物は完成して引き渡されましたが、鉄骨の熔接部分を検査したところ、検査した内の約２７％に熔接不良が見つかりました。私としては、このような熔接不良の建物ではいつ地震で倒壊するとも限りませんから、Ａ社に対して、建物の建替費用相当額等について損害賠償請求をしようと考えていますが、Ａ社は、瑕疵があることを否定するとともに瑕疵が重要でなく修繕に過大な費用がかかる場合（民法６３４条但し書き）にあたるなどの主張をして争っています。私の請求は認められるでしょうか。

質問：当社は、曳船業者のＡ社の注文を受けて造船を請け負いました。そして、注文を受けた曳船を完成してＡ社に引き渡して、まもなくＡ社に対し残代金の１０００万円を請求しました。しかし、Ａ社は、同曳船は作業時に騒音・振動が激しく作業に支障があるという瑕疵があり、その修補費用に３５００万円かかるので、瑕疵修補請求権ないし瑕疵の修補に代わる損害賠償請求権があるので、残代金は支払わず、かえって差額の２５００万円について損害賠償請求をすると主張しています。確かに、同曳船には上記の欠陥がありますが、これを補修するには、船の中央部で横切断して、後部船体を新造したものと取り替える必要があり、そのためには、約３５００万円の費用と７０日間の工期が必要です。また、Ａ社は、上記欠陥のある船をそのままの状態で運行し、他の船とほぼ同程度の収益を上げているという事情もあります。Ａ社から当社に対する、瑕疵修補に代わる損害賠償請求として修補費用の請求は認められますか。

質問：私は、Ａ社に対し、自宅の屋根葺替工事について代金３００万円で請負契約を締結しました。しかし、Ａ社の工事には、葺板の差し込み工事に手抜きがあったり、コーキング処理等に不良箇所があるなどの瑕疵があり、そのため、大雨の際、工事前にはなかった雨漏りが発生するようになりました。
　そこで、私は、Ａ社に雨漏りの事実を伝えて補修するよう依頼し、Ａ社も補修に同意し補修工事を２回実施しましたが、雨漏りは改善しませんでした。
　そこで、私は、瑕疵の補修にかわる損害賠償として１００万円の支払いを求めたところ、Ａ社は、さらに補修工事を行いたいと申し出てきました。私は、Ａ社の申し出を断ったところ、さらにＡ社から工事をしたいと申し出がありました。そこで、私は、補修工事を行ってさらに慰謝料等として１００万円の損害を賠償するのであれば、補修工事を受け入れると回答しましたが、Ａ社はこれを拒否しました。
　私は、Ａ社に対して瑕疵の補修に代わる損害賠償を請求したいと考えていますが、私の請求は認められますか。

質問：私は、老後の生活のために、賃貸兼居住用のマンションの建築を計画し、退職金等を利用して土地を購入し、Ａ株式会社に対し、賃貸兼居住用のマンションの建設を代金１億円で依頼し請負契約を締結しました。ところが、Ａ社の様々な不適切な施工工事によって、地下の地中梁にジャンカやコールドジョイントが発生し、また、外壁に多数のひび割れ（０．1㎜から0．3㎜程度）が発生し、その他鉄筋のかぶり厚さ不足も発見されたため、それらの補修のために工事を行いその費用は５０００万円程度かかりました。私はＡ社に対し、補修費用等について損害賠償請求をしようと思いますが、私の請求は認められますか。また、本件は、Ａ社の代表取締役のＯ氏が、主任技術者も置かず、自らは２級建築施工管理技士の資格はあるものの建築士の資格のないにもかかわらず、とび職などの作業員を雇って、自らが作業現場で指揮命令して行ってきたものであり、さらに、設計図を作成し、工事監理者として届けた一級建築士のＳ氏については、設計にあたり地盤調査もせず、工事監理報告書も作成せず、工事現場に行くこともほとんどなく工事のやり直しなども指示することはありませんでした。私は、Ｏ氏やＳ氏に対しても損害賠償請求ができますか。

質問：私は、所有する土地に住宅金融公庫を利用して木造の自宅を建築する計画を立てて、Ａ社との間で、代金２５００万円で建築請負契約を締結しました。その後建物が完成して引き渡されましたが、Ａ社の杜撰な工事により、基礎施工不良などの欠陥が多数見つかりました。具体的には、基礎底部の厚さは、確認申請図では１５０㎜となっているところ、実際の施工では６０㎜から８０㎜しかありませんでした。この点は公庫仕様においても底盤の厚さは１５０㎜とされており、これは、建築基準法施行令７９条において、鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは基礎にあっては捨てコンクリートの部分を除いて６㎝以上としなければならないと規定していることに由来し、基礎内部の鉄筋は１０㎜筋２本が交差して合計２０㎜（端部の鉄筋折り曲げを考慮すると３０㎜）の幅があるので、法定の６㎝のかぶり厚さを鉄筋上下に確保するには１５０㎜の底盤厚が必要となります。Ｂ社は底盤の厚さが６０㎜ないし８０㎜確保できていれば２００年程は鉄筋が発錆するおそれはなく安全性は確保されている。建築基準法施行令７９条は、コンクリートの中性化による鉄骨の発錆の速度について、安全率を十分に考慮して、公法として建物設計者に規範を与えているものに過ぎないとして、瑕疵はないと主張しています。私は、かかる欠陥の修補費用についてＡ社に請求できますか。

質問：私は、所有する土地に住宅金融公庫を利用して木造の自宅を建築する計画を立てて、Ａ社との間で、代金２５００万円で建築請負契約を締結しました。その後建物が完成して引き渡されましたが、Ａ社の杜撰な工事により、基礎施工不良などの欠陥が多数見つかりました。具体的には、基礎底部の厚さは、確認申請図では１５０㎜となっているところ、実際の施工では６０㎜から８０㎜しかありませんでした。この点は公庫仕様においても底盤の厚さは１５０㎜とされており、これは、建築基準法施行令７９条において、鉄筋に対するコンクリートのかぶり厚さは基礎にあっては捨てコンクリートの部分を除いて６㎝以上としなければならないと規定していることに由来し、基礎内部の鉄筋は１０㎜筋２本が交差して合計２０㎜（端部の鉄筋折り曲げを考慮すると３０㎜）の幅があるので、法定の６㎝のかぶり厚さを鉄筋上下に確保するには１５０㎜の底盤厚が必要となります。Ｂ社は底盤の厚さが６０㎜ないし８０㎜確保できていれば２００年程は鉄筋が発錆するおそれはなく安全性は確保されている。建築基準法施行令７９条は、コンクリートの中性化による鉄骨の発錆の速度について、安全率を十分に考慮して、公法として建物設計者に規範を与えているものに過ぎないとして、瑕疵はないと主張しています。私は、かかる欠陥の修補費用についてＡ社に請求できますか。

質問：私は、Ａ社との間で鉄骨造の４階建てビルの建築について請負契約を締結し、工事が進められてきたところ、ビルの約７割程度の建前ができあがったころ、阪神淡路大震災により、同建前は倒壊し、本件請負契約は履行不能となってしまいました。倒壊の原因は、Ａ社が建築確認図面どおりの施工をしなかったことから（溶接仕様及び柱脚部の施工内容を変更していたこと）、建築基準法及び同施行令によって要求される構造耐力を欠如していたためですが、Ａ社は、仮に設計どおりに施工したとしても、阪神大震災の規模からすればいずれにせよ本件建前の倒壊は免れなかったから、Ａ社の施工と建前の倒壊との間に因果関係がないと主張しています。しかし、周辺には倒壊しなかった建物もあること、設計された鉄骨基礎と同一工法による建物の被害は比較的少なかった事実などがありますので、私としては、Ａ社に対して既に支払った請負代金２０００万円の返還を求めたいと考えていますが、認められますか。

質問：私は、自己所有地に、ツーバイフォー工法により住宅を建てることを計画し、Ａ社との間で代金６０００万円で建築請負契約を締結しました。本件建物の敷地の地盤については、東西の長さが１０メートル足らずであるのに東側には６メートルもの擁壁が設置されていることもあり、さらに、事前のＳ社による地盤調査により、一部に弱いところがあるので何らかの基礎補強が必要であるとの指摘がありました。そこで、私はＡ社に対し、請負契約の締結にあたって、地震や台風等の天災がおきても建物が崩れないよう基礎工事を行うよう要請し、Ａ社もこれを了解しました。しかし、Ａ社は、私の要請や、Ｓ社の地盤調査を無視して、敷地の地盤改良工事も実施せず、本件建物の基礎を杭基礎やベタ基礎にせず、構造耐力上の安全性の劣る布基礎で設計施工しました。さらに、本件建物の南側の車庫はコンクリートを基礎として本件建物とは異なる基礎構造としたのに、本件建物の布基礎と車庫躯体との間にアンカー筋等による連結をしていませんでした。
　私は本件建物が完成したので居住してきたところ、先般の阪神淡路大震災を契機として、敷地内で最大１２．６センチの不同沈下が発生し、特に車庫より北側の布基礎は、車庫の沈下よりも５センチ以上多く沈下しました。このため、本件建物が大きく傾いて風が強い日などはあちこちで軋みかつ揺れる状態になりました。私は、Ａ社に対し、本件建物の建替費用相当額について損害賠償の請求ができるでしょうか。なお、私の敷地の隣地の地盤の状況も私のところと同様ですが、隣地は杭基礎によって住宅が建築されていたため、大震災による不同沈下も最小限に食い止められていました。

質問：私は、所有する土地に建物を建築する計画を立てて、まず、Ａ社に建物の建築のためであることを説明のうえで土地の造成をしてもらうこととし、、代金１５００万円で宅地造成工事につき請負契約を締結しました。Ａ社の造成工事も終了したので、Ｂ社に対し、代金２５００万円で建築請負契約を締結しました。その後建物が完成して引き渡されましたが、外壁や基礎の部分に亀裂が生じていたことから、調査したところ建物や擁壁が不同沈下を起こしていることが判明しました。不同沈下の原因は、Ａ社が宅地造成工事にあたり設置した擁壁について、その設置した支持地盤の一部がシルト混じりの緩い表土であったために地盤支持力が不足しており、そのため本件土地の擁壁に不同沈下が発生したこと、Ｂ社が行った建物の基礎工事に先だつ地盤改良工事において、柱状改良体を埋設する方法による本件土地の地盤改良工事を行った際、本件土地の宅地造成後の地山の深さを調査することなく、宅地造成前の現況図に基づいて地山の深さを推定して柱状改良体の長さを設計したため、柱状改良体の先端が支持基盤となるべき擁壁底盤又は地山に達しなかった結果、支持力不足を来したことによります。私は、建物の補修費用等についてＡ社とＢ社に請求できるでしょうか。

質問：私は、店舗兼住宅を建築する計画を立てて、Ａ社との間で代金３０００万円で建築請負契約を締結しました。建物については鉄骨造とし、構造形式は純ラーメン構造（筋交いがなく、剛接された柱と梁だけで構造上の安全性を確保する構造）として設計施工してもらうことにしました。
　本件建物は主要構造部として鉄骨の熔接は完全熔け込みの突合せ熔接で行うよう設計されていました。しかし、完成した建物について鉄骨接合部を超音波探傷検査によって、検査可能な部位を検査したところ、検査した内の約８５％の部位で熔け込み不良等の欠陥がみつかりました。このように、本件建物は熔接欠陥という重大な欠陥があり、いつ地震などにより倒壊するかわからない住宅であるため、私としては建て替えるより方法はないものと考えています。私は、Ａ社に対して、建替費用相当額等について損害賠償請求ができるでしょうか。なお、鑑定によると、本件建物を現場に存立させたままの状態で柱と梁の鉄骨接合部自体を突合せ熔接により欠陥なく修補することは、上向き熔接を強いられて品質を確保できないなどの理由から施工困難であるとのことですが、筋交い等を設置することにより修補することは可能であるとの鑑定意見も出されています。

質問：私は、学生向けのワンルームマンションの建築を計画し、Ａ社との間で、代金２億円で建築請負契約を締結しました。私は、つい昨年、阪神・淡路大震災で、このあたりが大きな被害を受けたので、特に安全性の確保を重視しました。そこで、耐震性の面でより安全性の高い建物にするために、南棟の主柱につき断面の寸法３００㎜×３００㎜の鉄骨を使用するようＡ社に注文し、Ａ社はそれに同意しました。
ところが、Ａ社は上記約定に反し、私の了解を得ないで、構造計算上安全であることを理由に２５０㎜×２５０㎜の鉄骨を南棟の主柱に使用し施工しました。Ａさんから残代金の２０００万円を支払うよう請求がきましたが、私としては、上記の主柱の交換に約２０００万円かかるため、Ａさんからの代金請求に対し相殺を主張して支払いを拒絶するつもりです。私の主張は認められますか。

質問：法律の規定と異なる契約書の条文は、全て無効となるのでしょうか。

質問：普通の建物賃貸借契約で、２年間の期間を定めて契約しましたが、２年が経過し、期間が満了したので当然に賃貸借契約は終了したものと考えていましたが、期間満了でも賃貸借契約は終了しない場合があると伺いました。契約書の条文に記載されていても効力が無いとは、いったい契約書にはどういう存在意義があるのでしょうか。

質問：「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を拝見しましたが、同条例の施行規則を教えて下さい。

質問：賃貸の媒介と不動産管理を行っている会社ですが、オーナー様から広告料を上手く頂けないので、「●●促進料」等と名目を代えれば、法律に反することなく頂けるという話を聞きましたが、この取り扱いは正しいのでしょうか。

質問：①仲介業者の大手に対して、いわゆる家主広告料徴収に関して、東京都住宅局から営業停止の行政処分が課せられましたことはご承知のとおりです。では、家主広告料名目で仲介手数料以外の報酬を業者が受け取ることは、東京都以外においても宅建業法違反に問われる恐れがあるのでしょうか？
②また、いわゆる家主広告料という名目以外にも、たとえば管理促進費（入居後の町内会との調整やクレーム対応などの対価として、入居者斡旋時に、毎月の管理料とは別に賃料の１ヶ月～数か月分を受け取るケース）をいただく場合や、大手ハウスメーカーや管理会社からいただく広告料など、仲介手数料以外の報酬と見られる恐れのある手数料名目をやり取りする商慣習がありますが、これらは宅建業法に抵触するものでしょうか？