質問：今回の釧路沖及び十勝沖地震で起きた被害のことについて相談です。入居者の地震保険で家財の損害はカバーできるのですが、その家財が破損する際に部屋の壁に穴あけてしまった場合。例えば冷蔵庫が弾みで壁を傷つけた場合。勿論入居者の地震保険では免責なのですが、別途家主が入居者に対して請求することはできるのでしょうか？やはり不可抗力ということで家主が修理代を持つべきでしょうか？ちなみに家主は建物自体に地震保険はかけていません。
（2003／9／29管理会社　北海道）

質問：学生専門マンションで、「中退」「単位取得遅延により卒業が遅れた」等諸々の理由で、入学・卒業シーズン以外の時期に空室が発生します。この対策としての、次のような特約の効力はいかがなものでしょうか。「本物件は学生専用物件であるので、借主は契約期間満了月以前に本契約を解約できないものとする。万が一満了月以前に解約する場合、解約日から契約期間満了日までの賃料を貸主に対して支払うものとする。」

質問：貸主から借主に対して、普通賃貸借契約の解約通知書（貸主の自己使用の必要の為）を郵送して契約を解除する予定ですが、貸主がその通知書に仲介業者の印鑑を捺印することを要請しています。そこで以下の質問です。仲介業者の印鑑と貸主の署名捺印を押した通知書を借主に郵送した場合、仲介業者に何らかの責任が生じますか？仲介業者が、貸主の代理人として上記通知書を発送する場合はどうですか。

質問：個人オーナーが自己破産したため、管財人が選任され、管財人の任意売却によって新しい所有者が決まりました。売買については競売に近い形態となり、敷金は引継ぎませんでした。新オーナーは、現在入居中の住人に対し、敷金２ケ月を要求し、これに応じられない場合、退去６ケ月内勧告をすると言っています。
➀新オーナーの請求は認められるか。
➁現入居者との新しい契約を締結する際に注意しなければならないことはありますか。

質問：「賃料等の支払代行業務」を業務受託している不動産業者が、賃貸人に対して家賃減額等を交渉することは、弁護士法違反となるのでしょうか。

質問：賃料滞納と督促について・・・亀井弁護士の講演のまとめを掲載します。

質問：定期借家契約で５ヶ月間の契約はできましたか？また、家主側で解約の連絡を確か６ヶ月前に必要かと思いましたが、この関係はどうなりますでしょうか？（賃貸住宅管理会社・質問日2003/09/16）

質問：１. 定期建物賃貸借契約を締結し、期間満了前に賃貸人から賃借人へ、更新しない旨の通知をしなかった場合、期間満了後はどのようになるのでしょうか？
２. 定期建物賃貸借契約ではなく、賃貸人の転勤による建物賃貸借契約を賃借人にあらかじめ書面により通知し、了解のうえで期限をきめて契約を締結し賃貸人が期限満了時戻ってくる場合、正当な事由と認められるのでしょうか？

質問：定期借家契約で５ヶ月間の契約はできましたか？また、家主側で解約の連絡を確か６ヶ月前に必要かと思いましたが、この関係はどうなりますでしょうか？（賃貸住宅管理会社・質問日2003/09/16）

質問：ワンルームへ入居直後に湯沸かし器故障、現場確認したが取り替え工事となり、３日間、湯沸かし器が使えない状態となりました。入居者は風呂が利用できないといって、実家（青森）に帰るから、交通費（約３万円）をよこせと言って帰ってしまいました。３日間の賃料免除で交渉しましたが、借り主は全く聞く耳持ちません。通常このような場合、貸主負担はどの程度が妥当でしょうか？

質問：この度、当社管理物件の入居者が窃盗の罪で警察に逮捕されました。この場合、契約の解除は出来るのでしょうか？警察に拘留されていると思われ、この先賃料が払えない可能性が大きいです。どのように対応したらいいのでしょうか？

質問：法人契約で入居していた方が、会社を退職したため個人契約に契約書を作成し直すということで、家主から依頼を受けました。
　当社が管理をする以前の契約なので、今回当社の契約書を使用することになったのですが、借主は以前と同じ内容でなければ署名捺印できないと、家主は、契約者が変わるのだから契約書も変わってよいということで、当社の契約書を使用したいとの事です。家主の意向をお伝えしているのですが、当該契約のビルの１階を賃借している別の不動産業者に相談をし、途中で契約内容が変更になるのはおかしいとわれてきております。どのように考えればよいでしょうか。

質問：当社管理アパートに先月入居したお客様（以下Ａ）とその隣りの部屋に元々居住中のお客様（以下Ｂ）との間で以下のトラブルが発生しました。

・Ａが居住開始早々に、Ｂの奥様が夕方テレビの音がうるさいと怒鳴り込んできた。この時はＡはそれほどテレビの音を大きくしていたという自覚はないし、ましてまだ夕方４：００なので、怒鳴り込むのは理不尽だと当社へ連絡してきた。
・電話を受け、当社はＢ（奥様）へ連絡を入れ状況を確認したところ、「現在帯状疱疹の療養中なのでイライラしており、音が気になったものでつい行ってしまいました、申し訳ありません」との言い分であったので、「以後、そういった時は直接隣へ行かず、まず当社にご連絡して下さい」と伝え、承諾をいただいた。
・Ａへ連絡し、上記の旨伝え、しぶしぶ納得いただいた。
・ところが1ヵ月後、Ｂの奥様がまた同じようにＡに怒鳴り込んできたと当社に連絡があった。
・当社よりＢに連絡をし、これまでの経緯を伝え、注意を促すよう依頼した。Ｂは奥様へ注意し、今後は同様の事をしない旨約束したのでご安心下さいと当社へ連絡してきた。
・Ａは、「前回ももう行かないと言われたにも関わらず同じことが起きているので信用できない。Ｂに出て行って欲しい。あれから毎日ビクビクしながら生活している。Ｂが出て行かないのなら自分が出ていくが、その際の引越し費用はＢが負担すべきだ」という意向を当社に申し出た。
・Ａの申し出を受け、当社よりＢに、Ａが精神的苦痛を訴えている旨伝えた上で、「今後の事をもう一度考えて下さい」と伝えたが、「妻には言ってあるのでもう大丈夫としか言えない。自分たちが出ていく考えもＡの引越しにかかる費用の負担をする気持ちもない」と言われた。
・Ｂの返答をＡに伝えたところ、「らちが明かないので自分が出て行く。ついては敷金を全額返還して欲しい。最初に物件を案内してもらったときに、『自分には子供がいるけど大丈夫ですか』と案内担当者へ尋ね、大丈夫ですよと言われたから契約した。おたくは隣の入居者があんなだって知っていて説明しなかったのではないか？引越しの費用もおたく（当社）か家主さんで出してもらいたい」と言われた。
・家主においても当社においても、今回のトラブルが発生するまで、Ｂの奥様が帯状疱疹で療養中である点も、怒鳴り込むような人である点もまったく知らなかった。今回の件以前に、ＢあるいはＢの奥様が他の入居者とトラブルを起こしたこともなかった。
このような状況のもとで、

➀Ｂの奥様の状況をＡに説明しなかったことは仲介会社でもある当社の説明義務違反になるのでしょうか？
➁Ａが実際に退去することになった場合、敷金は通常通りの精算をしてよいでしょうか？
➂当社又は家主はＡの引越しに要する費用を負担しなければならないのでしょうか？

質問：　私は、３年前からアパートの一室を賃借していますが、入居2ヵ月後から、アパートの中庭に250CCのバイクを家主に無断で置いていました。そうしたところ、この度、家主がバイク放置者の特定のため、業者を雇い所有者を突き止め先日、私に対し下記請求をしてきました。

≪請求内容≫
敷金：1ヶ月
礼金：1ヶ月
使用料金：5,０００円/月
に加えて、過去３年分の使用料請求額：180,000円
（何度か「無断に置くことは禁ずる」との張り紙を貼ったようです）

この場合、私は家主からの請求に応じなければならないでしょうか。
また、共用部分の無断使用として、契約違反を理由に賃貸借契約を解除されることがあるでしょうか。
なお、近隣における駐輪場の賃料は、バイクの大きさによって月額2000円から3000円です。

質問：　当社は、ワンルームマンション４室（社宅として利用）を賃借していたところ、先月全て当社から中途解約して退去しましたが、賃貸人から、解約予告金として６ヶ月分の賃料を請求されております。賃貸借契約書には賃借人からの中途解約の場合には６ヶ月前の解約予告が必要となる旨の約定があり、契約期間はあと１年残っておりましたが、6ヶ月前予告は不当な請求ではないかについてご教示下さい。

質問：　私は、Ａマンションの管理組合の理事長をしています。Ａマンションの管理規約では、マンションの１階を店舗専用部分、２階ないし７階部分を住居専用部分と明確に分けて、区分所有者は住居は住居として、店舗は店舗として使用し、他の用途に供してはならないとの規定があり、当初から明確な区画の維持によって良好な住環境を確保することを予定していました。ところが、３０１号室の住居専用部分の区分所有者であるＡさんから賃借したＢ社が当該住戸を事務所として使用していることが判明しました。
　そこで、管理組合としては、区分所有者のＡさんに対し、再三改善を求め、Ｂ社にも３０１号から退去するよう勧告しましたが、Ｂ社は、２名で静かに仕事をしていて迷惑をかけていないし、人の出入りは住居よりも少ない、また、他にも事務所として使用している住居もあるのに自分だけが退去を求められるのはおかしいなどと反論し、一向に退去しようとしません。確かに、他にも事務所として使用されていた例もありますが、それらは、管理組合の指導によって、すべて改善されています。管理組合としては、ＡさんとＢ社との間の賃貸借契約を解除してＢ社に明け渡しを求めたいのですが、請求は認められますか。

質問：　私はアパートを経営していますが、１０２号室の賃借人（Ａさん）の居室内は空缶や空瓶やらゴミが山のように積み上げてあって、私が何度注意してもＡさんはゴミを捨てようとしません。ゴミが積み上げてあったのは火災報知器の検査の際に判明したものですが、その後２回にわたる賃貸借契約の更新の際に、ゴミを撤去することが更新の条件であることを約束したのですが、その約束も守られていません。その間、私は、消防署から、本件居室内のゴミに火災発生の危険性があるとの注意も受けています。私としては、Ａさんとの賃貸借契約を解除して明渡しを求めていきたいのですが、私の請求は認められますか。なお、Ａさんとの賃貸借契約には、賃借人は、居室内において、危険・不潔その他近隣の迷惑となるべき行為をしてはならない旨の条項があり、これに違反すると契約を解除できることになっています。

質問：住宅の賃貸借において原状回復が大問題となっていますが、原状回復という言葉の意味が使い手によって様々なような気がします。その結果、問題の所在も曖昧になり、より一層原状回復に関する問題を理解しにくくしているように思います。是非「原状回復」という言葉の定義を教えて下さい。

質問：原状回復の問題について、多様な議論が行われておりますが、つかみ所がはっきりしません。この問題の考え方の概要というか流れを教えて下さい。

質問：　築時より３年間入居していた方が退室の際に、壁のクロスがたばこのヤニで、クロスの全貼処置が必要な状況です。入居者との間の契約では、「原状回復に関する費用負担についての具体的内容は、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）』において定められた別表1及び別表2のとおりです」とされています。
　そして、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると
１. クリーニングで除去できない程度のヤニについては、もはや通常損耗とはいえない。
２. 設備等の経過年数と賃借人負担割合では、３年の入居年数だと、５０％の負担割合
ということですが、１を優先させて入居者の全額負担とするのか、２を優先させて入居者負担を５０％とするのか、どちらを、優先させればよいのでしょうか。ちなみにクロスの貼り替え代は、１２万円ほどになる予定です。